Jahrelang lebte der Immobilienmarkt davon, dass Investoren teuer kauften und noch teurer verkauften. Doch diese Strategie scheint ihr Ende zu finden. „München und Frankfurt sind die am stärksten überbewerteten Wohnungsmärkte weltweit“ titeln die Macher des vielbeachteten UBS Global Real Estate Bubble Index.
UBS Global Real Estate Bubble Index
Quelle: UBS Global Real Estate Bubble Index
Im globalen Überhitzungsbarometer stehen gleich zwei deutsche Großstädte weltweit an der Spitze. Die Erklärungen dafür sind vielfältig. Neben anderen Faktoren hat sicherlich auch die jahrelange Niedrigzinssituation zur Preisexplosion beigetragen. Fallende Hypothekenzinsen verminderten die Finanzierungskosten. So waren insbesondere private Anleger immer stärker bereit, stetig höhere Preise zu akzeptieren. Gleichzeitig machten fallende Zinsen den Anleihemarkt komplexer. Auf der Suche nach rentierlichen Alternativen fand das Geld so den Weg in den Immobilienmarkt.
Nun mag man die Frage stellen, ob Frankfurt und München singuläre Erscheinungen sind und wie es denn in der Fläche aussieht. Hier gibt der Blick in das Zahlenwerk des Statistischen Bundesamtes Aufschluss: In den letzten 5 Jahren stieg der Preis für Eigentumswohnungen in den Metropolen um 58,7%, in kreisfreien Städten um 41,1% sowie in ländlichen Kreisen mit Verdichtungsansätzen um 37,8%.
Kaufpreise überregional stark angestiegen
Das Dilemma dieser Divergenz ist nur lösbar, indem Mieten in der Breite stark ansteigen oder aber Immobilienpreise in eine Konsolidierungsphase übergehen. Die erste Option bleibt fraglich. Nicht nur, dass eine nachhaltige Lohndynamik dies letztlich erst möglich machen müsste. Auch regulatorische Einflussnahmen, wie dies in Berlin bereits anschaulich wurde, könnten mit Blick auf den Mieterschutz weiter Platz greifen.
Wie schwierig sich die Perspektiven der Anlageklasse gestalten, macht daneben aber ganz entscheidend Folgendes deutlich: bei der Dynamik der Preise konnten die Mieten in der Breite nicht Schritt halten. So steht in den kreisfreien Städten dem Anstieg von 41,1% beim Preis eine Dynamik der Mieten von lediglich 7,5% gegenüber.
Divergenz von Kaufpreis und Mieten
Bei der Organisation der Bürowelt schließlich hat die Pandemie als der große Katalysator gewirkt. Unternehmen überdenken ihre Standort- und Arbeitsplatzstrategien. Nicht allein Homeoffice, auch Coworking sowie Hub & Club sind Trends, die erst jetzt ihre Dynamik zu entfalten beginnen. Der Sektor Wohnen wird sich diesen Entwicklungen nicht entziehen können.
Aktienstrategien für verschiedene Risikoprofile
Für Immobilieninvestoren heißt es daher, die aktuelle Lage genau zu beobachten und sich nicht blind auf eine Fortsetzung des Preistrends zu verlassen. Als Alternative zu Immobilien könnten Aktien als Realwerte fungieren. Reine Aktieninvestments entsprechen jedoch nicht immer dem defensiveren Risikoprofil von Immobilieninvestoren. Ein Lösungsweg sind Strategien, die in ein aktiv selektiertes Aktienportfolio investieren und gleichzeitig einen Teil des Marktrisikos absichern. Hier profitiert man von möglichen Mehrerträgen aus der Titelselektion, trägt aber nur einen Teil des Marktrisikos. Durch eine solche Portfoliokonstruktion ist es möglich, unterschiedlichste Risikoprofile mit Aktien ohne den Einsatz von Fixed-Income-Komponenten herzustellen.
Habbel, Pohlig & Partner bietet defensiven Investoren mit dem HP&P Stiftungsfonds eine ausschüttungsorientierte Aktienstrategie mit einem Marktrisiko von ca. 25%, für dynamische Anleger halten wir unseren im Juni 2020 neu ausgerichteten dynamischen Aktienfonds HP&P Euro Select (Marktrisiko ca. 75%) und für Investoren, die von einem möglichen Aufschwung in der Peripherie profitieren wollen, unseren Aktienfonds Südeuropa.
